ข้อควรรู้เกี่ยวกับ “สิทธิเก็บกิน”

“สิทธิเก็บกิน” กฎหมายแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับสิทธิในการครอบครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย นับเป็นอีกหนึ่งหัวข้อเรียนรู้ที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ นอกจากนี้ยังมีกรณีศึกษาระหว่าง “สิทธิเก็บกิน” กับ “สัญญาเช่า” เหมือนหรือแตกต่างกันอย่างไร โดยบทความนี้ได้รวบรวมข้อควรรู้เกี่ยวกับสิทธิเก็บกินที่สามารถไขข้อข้องใจแก่ผู้อ่านได้เป็นอย่างดี

สิทธิเก็บกิน เป็นหลักสิทธิทางกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ที่จะมีผลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) ตามมาตรา 1417 ถึง มาตรา 1428 เมื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้จดทะเบียนมอบกรรมสิทธิ์สิทธิเก็บกินให้กับทายาทตามกฎหมายหรือผู้ใดผู้หนึ่งในระยะเวลาใดระยะเวลาหนึ่งหรือตลอดชีวิตของผู้ได้รับสิทธิ โดยผู้ที่ได้รับมอบสิทธิเก็บกินจะมีสิทธิในการครอบครองเพื่อการทำมาหากิน การอยู่อาศัย หรือเก็บผลประโยชน์จากที่ดินในรูปแบบต่าง ๆ ตามกฎหมาย เช่น การให้เช่าที่ดิน เป็นต้น

สิทธิเก็บกิน มีแนวทางปฏิบัติตามคำสั่งที่ 2/2501 ลงวันที่ 27 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2501 เรื่องการจดทะเบียนประเภทสิทธิเก็บกิน โดยจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีการทำนิติกรรมสัญญา โดยทำเป็นหนังสือจดทะเบียนที่มีอายุความตามกรอบของระยะเวลาช่วง ๆ หนึ่ง ที่ระบุเอาไว้ในหนังสือหรือตลอดชีวิตของผู้ได้รับสิทธิต่อเจ้าพนักงาน ซึ่งเมื่ออายุความของหนังสือสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง ผู้ได้รับมอบสิทธิเก็บกินจะต้องมอบทรัพย์สินที่เป็นที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์คืนแก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ และผู้ที่จะมอบสิทธิเก็บกินให้กับใครนั้น ผู้นั้นจะต้องเป็นเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ อย่างถูกต้องตามกฎหมายอีกด้วย

ข้อดีของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
ผู้ได้สิทธิเก็บกินหรือที่เรียกว่า “ผู้ทรงสิทธิ” ตามกฎหมายจะได้ประโยชน์จากทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ โดยมีสิทธิครอบครอง สามารถใช้ประโยชน์ หรือรับดอกผลที่ต่อยอดมาจากสินทรัพย์ที่ตนมีสิทธิเก็บกิน หากมองในมุมของเจ้าของสินทรัพย์ยังสามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้คนที่ต้องการใช้สิทธิดังกล่าวได้ตลอดชีวิต โดยไม่เสียค่าตอบแทนใด ๆ

นอกจากนี้การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินยังเอื้อต่อการถือครองที่ดินในกรณีของชาวต่างชาติ โดยตามกฎหมายนั้นชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินได้ในกรณีที่ได้รับที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นมาทางมรดก ซึ่งจะสามารถถือครองได้ไม่เกิน 1 ไร่ หรือหากต้องลงทุนในประเทศไทยอย่างน้อย 40 ล้านบาทขึ้นไป หากชาวต่างชาติได้รับสิทธิเก็บกินจะสามารถครอบครองและใช้ประโยชน์ตามสิทธิเก็บกินได้ตลอดชีวิตด้วยเช่นกัน

ข้อเสียของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
แม้ว่าผู้ได้สิทธิเก็บกินจะมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ต่าง ๆ จากสินทรัพย์ที่ดินได้ แต่จะไม่สามารถทำการจัดจำหน่ายหรือซื้อขายที่ดินในผืนที่ได้รับมอบสิทธิได้ โดยสิทธิดังกล่าวนี้จะยังคงเป็นของเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือที่ดินแต่เพียงผู้เดียว ในขณะเดียวกันผู้ได้รับสิทธิเก็บกินก็ไม่สามารถที่จะโอนมรดกให้แก่ทายาทของตนได้ หากผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย สิทธิเก็บกินจะถือว่าเป็นโมฆะ และสิทธิครอบครองทั้งหมดจะกลับคืนสู่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือทายาทของเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามเดิม

สิทธิเก็บกินแบ่งเป็นกี่ประเภท อะไรบ้าง
โดยทั่วไปการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินแบ่งออกได้เป็น 5 ประเภทด้วยกัน ซึ่งแต่ละประเภทมีรายละเอียดความแตกต่าง ดังต่อไปนี้

1. สิทธิเก็บกิน หมายถึง การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ให้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นทั้งหมด
2. สิทธิเก็บกินเฉพาะส่วน หมายถึง การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ให้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์บางส่วน กล่าวคือ ทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นมีเจ้าของถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันกับผู้อื่น ต่อมาหนึ่งในเจ้าของที่ถือกรรมสิทธิ์นั้นต้องการมอบสิทธิเก็บกินให้คนใดคนหนึ่ง สิทธิดังกล่าวก็จะครอบคลุมเฉพาะส่วนที่เจ้าของรายนั้นถือกรรมสิทธิ์ ไม่ได้ครอบคลุมสิทธิในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด
3. การที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว ซึ่งต่อมาได้มีการแบ่งแยกที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นออกไป โดยคู่กรณีที่ก่อให้เกิดการแบ่งแยกได้ทำการตกลงกันให้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่แยกออกไปหรือในส่วนที่คงเหลือไม่มีสิทธิเก็บกินติดไปด้วย
4. ครอบสิทธิเก็บกิน หมายถึง การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่มีกรณีเดียวกับกรณีปลอดสิทธิเก็บกิน ต่างกันที่ว่าคู่กรณีได้ทำข้อตกลงร่วมกัน โดยยึดว่าที่ดินที่แยกออกไปหรือเหลือจากที่ดินเดิมครอบคลุมอยู่ในสิทธิเก็บกินอยู่ สามารถถือครองหรือใช้ประโยชน์ได้ตามกฎหมาย
5. เลิกสิทธิเก็บกิน หมายถึง การจดทะเบียนยกเลิกสิทธิเก็บกินที่มีผลบังคับตามกฎหมาย จะกระทำได้ในกรณีที่ทั้งคู่ต้องการยกเลิกสิทธิเก็บกิน หรือผู้ได้สิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย ทั้งนี้เจ้าของทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นผู้ทำเรื่องยื่นขอยกเลิก

สิทธิเก็บกินต้องยื่นจดทะเบียนอย่างไร
เมื่อต้องการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน ควรศึกษาขั้นตอนและเอกสารที่จำเป็นต้องใช้ ดังต่อไปนี้

  1. เอกสารการจดทะเบียน
    – โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
    – บัตรประจำตัวประชาชนพร้อมสำเนาที่ลงนามเรียบร้อยแล้ว
    – ใบเปลี่ยนชื่อตัว-นามสกุล (ถ้ามี)
    – สำเนาทะเบียนบ้านพร้อมสำเนาที่ลงนามเรียบร้อยแล้ว
    – ทะเบียนสมรสหรือทะเบียนหย่า (ถ้ามี)
    – กรณีที่มีคู่สมรสจะต้องมีหนังสือยินยอมทำนิติกรรมของคู่สมรส โดยแนบมาพร้อมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนที่ลงนามเรียบร้อยแล้ว
  2. ขั้นตอนการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
    – ยื่นเอกสารจดทะเบียนทั้งหมดที่สำนักงานที่ดินในเขตรับผิดชอบที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่
    – กรอกรายละเอียดพร้อมลงลายมือชื่อในเอกสารคำขอที่ช่องบริการ
    – ในกรณีที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินแบบมีค่าตอบแทน จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียม จำนวน 100 บาทต่อคำขอ พร้อมรับใบเสร็จ หรือในกรณีที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินแบบไม่มีค่าตอบแทนจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียม จำนวน 50 บาทต่อคำขอ พร้อมรับใบเสร็จ
    – นำใบเสร็จรับเงินยื่นที่ช่องบริการและรอดำเนินการ
    – จากนั้นรับเอกสารทั้งหมดคืน โดยตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร ดูว่าด้านหลังเอกสารระบุชื่อผู้ได้รับสิทธิเก็บกิน หรือ ‘ผู้ทรงสิทธิ’ ระยะเวลาและตรวจสอบวันที่ที่ระบุการเริ่มต้นได้รับสิทธิ์เก็บกิน รวมถึงชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน และขนาดที่ดินอย่างถี่ถ้วน

อย่างไรก็ตามนอกเหนือจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแล้ว สิทธิเก็บกิน ยังเป็นอีกหนึ่งการมอบสิทธิ์อำนาจถือครองและใช้ประโยชน์จากที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย แต่สิทธิ์ขาดในการดำเนินการด้านอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็น การเปลี่ยนแปลง ขาย หรือยกมรดกที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ก็ยังเป็นของเจ้าของโดยชอบธรรม ผู้ที่ได้สิทธิเก็บกินหรือผู้ทรงสิทธิมีอำนาจในการเข้าอยู่อาศัย ใช้ประโยชน์ หรือรับดอกผลที่งอกเงยมาเพียงเท่านั้น นอกจากนี้ผู้ทรงสิทธิที่เป็นชาวต่างชาติก็จะไม่สามารถประกอบกิจการทางการค้าหรือธุรกิจใด ๆ ในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ดังที่กล่าวไปข้างต้น

FazWaz News

Share
Published by
FazWaz News

Recent Posts