ปัจจุบันผ่านเข้าสู่กลางเดือนของปี 2562 แล้ว เชื่อว่านักลงทุนหรือผู้ที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ตั้งข้อสงสัยเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่าจะไปในทิศทางไหน เพราะช่วงปลายปี 2561 ที่ผ่านมา พอจะขยับเนื้อขยับตัวได้บ้างเนื่องจากมาตราการของภาครัฐที่ออกมา
ล่าสุดมีการร่วมมือจาก 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย ได้จัดสัมนาประจำปี 2562 ภายใต้หัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2019” ที่ได้เชิญทั้งหน่วยงานเอกชนและหน่วยภาครัฐ เพื่อเข้าร่วมสัมนาพูดคุยแลกเปลี่ยนความคิดเห็น รวมทั้งนำข้อมูลต่างๆมาคิดวิเคราะห์ เพื่อหาแนวทางให้ทั้งผู้ซื้อ และนักลงทุน นำปรับไปใช้ได้
แนวโน้มเศรษฐกิจปี 2562 นี้ จะเป็นอย่างไร?
ในปี 2562 มีการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจจะมีการชะลอตัว และควรระมัดระวังในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งนักลงทุนที่จะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมีสภาพคล่องที่ดี ตามความเป็นจริงแล้วผู้ประกอบการโดยส่วนใหญ่จะระบายสต๊อกเก่าให้ได้มากที่สุด ก่อนที่จะไปเน้นอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีหลังของ 2562 ภาพรวมแล้ว สภาพเศรษฐกิจในปี 2562 ยังมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยภายนอกที่เข้ามามีผลกระทบได้ ที่จะต้องเจอนั้น ได้แก่ สงครามการค้า มาตราการต่างๆ ที่ออกมากีดกันทางการค้าของสหรัฐอเมริกากับประเทศจีน วิกฤติเศรษฐกิจตลาดเกิดใหม่ เป็นต้น ล้วนมีผลต่อการลงทุนกับเศรษฐกิจในบ้านเราเช่นกัน
ในส่วนของปัจจัยภายในประเทศที่ต้องเจอ นั้นคือ เรื่องสภาพการคล่องตัวของดอกเบี้ย ตลอดจนการขยายตัวทางเศรษฐกิจจากการบริโภคภายในประเทศ และการลงทุนของภาคเอกชน อย่างไรก็ตาม ยังมีการลงทุนของภาครัฐี่จะทำให้เกิดการลงทุนของภาคเอกชน และการบริโภคภายในประเทศเพิ่มมากขึ้น ส่วนการแก้ไขปัญหาจากภาครัฐนั้น คือ เร่งการใช้จ่ายลงทุน ตามแผนงานเมกะโปรเจกด้านระบบสาธารณูปโภค และการเบิกจ่ายในโครงการของรัฐ นอกจากนี้ รัฐบาลยังคงต้องดำเนินนโยบายทางการเงินและการคลัง เพื่อรักษาเสถียรภาพของอัตราแลกเปลี่ยนค่าเงินบาท และเงินทุนต่างประเทศที่ไหลเข้าออก อย่างไรก็ตาม หนาวยงานภาครัฐต้องปฏิรูปหรือปรับโครงสร้างกฎหมายและภาษี เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขันให้มากยิ่งขึ้น
ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562
จากศูนย์วิเคราะห์ เศรษฐกิจทีเอ็มบี บมจ. ธนาคารทหารไทย ได้วิเคราะห์ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ว่าจะมีทั้งปัจจัยบวก เช่น นโยบายบ้านล้านหลังที่จะมากระตุ้นที่อยู่อาศัยตลาดล่าง รวมถึงโครงการรถไฟฟ้าในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ส่วนปัจจัยด้านลบที่จะพบเจอ คือ การชะลอการลงทุนของนักลงทุนชาวต่างชาติ การปรับดอกบี้ยขึ้นตามนโยบาย 1.75 เปอร์เซ็นต์ ตลอดจนถึงภาวะหนี้ครัวเรือนที่สะสมสูงขึ้นจากเดิม เป็นต้น
สภาพตลาดโดยรวมของที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล จะย่อตัวลงจากปี 2561 โดยการเปิดตัวโครงการใหม่ของปี 2562 จะลดลงจากปี 2561 ประมาณ 5.3 เปอร์เซ็นต์
ส่วนที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จจะมีเพิ่มมากขึ้นจากปีที่ผ่านมาประมาณ 6.8 เปอร์เซ็นต์ เนื่องจากการเปิดตัวของโครงการปี 2560 -2561 ในปริมาณที่สูง และในขณะที่ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ปี 2562 ได้ย่อตัวลงจากปี 2561 ค่อนข้างชัดเจนมาก คาดว่าลดลงประมาณ 17.9 เปอร์เซ็นต์ และมูลค่าการโอนก็ลดลงด้วยที่ 15.1 เปอร์เซ็นต์
เมื่อพิจารณาการแยกโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่ศัย แยกตามประเภทบ้านใหม่ และบ้านมือสอง ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล พบว่า
- โครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 จะเป็นบ้านใหม่ประมาณ 67 เปอร์เซ็นต์
- วิเคราะห์จากค่าเฉลี่ยบ้านที่ขายได้ และการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่จะอยู่ที่ประมาณ 96 เปอร์เซ็นต์
- วิเคราะห์จากค่าเฉลี่ยบ้านที่ขายได้ และการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่จะอยู่ที่ประมาณ 110 เปอร์เซ็นต์
- วิเคราะห์จากค่าเฉลี่ยบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอน และหน่วยขายได้ทั้งหมดจะอยู่ที่ประมาณ 105 เปอร์เซ็นต์
จากข้อมูลข้างต้น เห็นว่ามี Over Supply อยู่บ้าง ซึ่งบ้านที่มีขายอยู่ในตลาดโดยส่วนใหญ่จะเป็นบ้านที่สร้างแล้วเสร็จเป็นส่วนใหญ่ จึงไม่ควรเพิ่มขายใหม่จนมากเกินไป และต้องมีการระบาย Supply เก่าให้ได้มากที่สุด ก่อนที่จะเพิ่ม Supply ใหม่เข้าไปได้ และทำให้ตลาดเกิดความสมดุลมากขึ้น
