การมีบ้านสักหลัง ถือเป็นความฝันอันดับต้น ๆ ของผู้คนทั่วไปที่อยากจะมีพื้นที่ส่วนตัว ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวหลังใหญ่ บ้านแฝด หรือแม้กระทั่งคอนโดมิเนียม การซื้ออสังหาริมทรัพย์สักหลังจึงกลายเป็นเรื่องที่ต้องคิดหน้าคิดหลังกันให้ถี่ถ้วน ในปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว ซึ่งทำให้ผู้ที่ต้องการจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ มีตัวเลือกที่มากขึ้น รวมไปถึงตลาดบ้านมือสอง ที่ปล่อยขายด้วยหลาย ๆ สาเหตุ ซึ่งเป็นปัจจัยที่จะทำให้เราต้องพิจารณามากขึ้น วันนี้ Fazwaz จึงได้รวบรวมเอาเทคนิคการซื้อบ้านมือสองดี ๆ มาให้คุณผู้อ่านได้ศึกษาก่อนจะเลือกซื้อบ้านมือสองสักหลังกันค่ะ

1.ทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง

ทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง
ทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง

หนึ่งในปัจจัยสำคัญของการเลือกซื้อบ้านมือสอง คือ ทำเล หากคุณมองหาบ้านในทำเลที่เหมาะสมกับตัวคุณแล้ว ก็จะทำให้คุณสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทางไปทำงาน รวมถึงช่วยให้คุณเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกหลากหลายรูปแบบ คุณต้องตั้งโจทย์ที่ชัดเจนไว้ว่า จากทำเลดังกล่าว คุณจะเดินทางสะดวกไหม เดินทางอย่างไร และหากคุณเดินทางด้วยวิธีดังกล่าวจะมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ เช่น หากคุณมีลูกซึ่งอยู่ในวัยเรียน และมีบ้านซึ่งไกลจากโรงเรียน คุณคงไม่อยากฝ่ารถติดสองชั่วโมงเพื่อไปส่งลูกทุกวัน หรือหากคุณอาศัยอยู่กับพ่อแม่วัยชรา การมองหาบ้านในทำเลซึ่งใกล้กับโรงพยาบาล ห่างไกลจากมลพิษและเสียงรบกวน ก็ดูจะเป็นเรื่องที่เหมาะสมกว่า จริงไหมล่ะ รวมไปถึงการศึกษาพื้นที่รอบข้าง เผื่อเกิดกรณีฉุกเฉิน เช่น การค้นหา สถานีตำรวจ สถานีดับเพลิง หน่วยกู้ภัย และสถานพยาบาล เป็นต้น

นอกจากนี้ ข้อดีของการเลือกบ้านมือสองโดยคำนึงถึงทำเลที่ตั้ง คือ คุณจะได้ข้อมูลล่วงหน้าของสภาพแวดล้อมที่คุณจะเข้าไปอยู่ การเยี่ยมชมบ้านมือสองหลาย ๆ ครั้ง จะช่วยให้คุณได้ข้อมูลเกี่ยวกับเพื่อนบ้าน และสภาพแวดล้อม ที่อาจจะเป็นปัญหาในอนาคต แต่คุณสามารถป้องกันปัญหาเหล่านั้นได้ ด้วยการลองตีสนิทกับว่าที่เพื่อนบ้านคนใหม่ พูดคุยคร่าว ๆ ศึกษานิสัยใจคอ สอบถามปัญหาที่อาจจะเกิดทั่ว ๆ ไป เช่น ปัญหาน้ำท่วม เสียงรบกวน ปัญหาไฟฟ้าดับบ่อย หรือปัญหาสุขอนามัยของเพื่อนบ้านข้างเคียง รวมไปถึงการลองขับรถตระเวนดูพื้นที่บริเวณนั้นในช่วงเวลาที่ต่างกัน ใครจะไปรู้ละ เพื่อนบ้านที่ดูพูดน้อย ขี้อายในช่วงกลางวัน อาจจะสวมวิญญาณนักร้องเสียงทอง จัดปาร์ตี้คาราโอเกะกันเมามันส์ในยามค่ำคืนก็เป็นได้ และหากสิ่งนี้เกิดขึ้นหลังคุณตกลงปลงใจจะซื้อบ้านแล้ว ควรเผื่องบอีกก้อน เตรียมซื้อที่อุดหูได้เลย

2.ตรวจสอบตัวบ้านให้ดี อย่าผลีผลาม

ตรวจสอบตัวบ้านให้ดี อย่าผลีผลาม
ตรวจสอบตัวบ้านให้ดี อย่าผลีผลาม

แน่นอนละว่าหากคุณเดินเข้าไปดูบ้านหลังหนึ่งด้วยความสนใจแล้ว เจ้าของบ้านคนเก่าหรือนายหน้า คงอยากปิดการขายให้ได้ไวที่สุด แต่เราขอบอกเลยว่า อย่าเพิ่งรีบร้อนตัดสินใจอะไรทั้งนั้น หากคุณยังไม่ได้ศึกษาตัวบ้านอย่างละเอียด หากคุณเจอบ้านที่หมายตาเอาไว้ อย่างหนึ่งที่คุณควรทำคือศึกษาความเป็นมาของบ้านหลังนั้นในหลาย ๆ ด้าน เช่น ระยะเวลาที่ประกาศขาย ประวัติและที่มาของบ้านหลังนั้น เหตุผลในการประกาศขาย ปัญหาทางด้านโครงสร้างที่อาจส่งผลในระยะยาว แผนและงบประมาณที่เผื่อไว้สำหรับการปรับปรุงบ้าน รวมถึงค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ผู้ขายอาจจะบอกไม่หมด เพื่อดูว่าคุ้มค่าหรือไม่

ลองนึกเล่น ๆ ดูสิว่า จะเกิดอะไรขึ้น หากคุณเลือกซื้อบ้านสวยในฝันสักหลังหนึ่ง ในทำเลทองที่สามารถเข้าถึงทุกสิ่งอำนวยความสะดวกได้อย่างง่ายดาย แต่ราคาถูกเหลือเชื่อ พร้อมทั้งโปรลดแลกแจกแถมเต็มสตรีม แล้วมาค้นพบทีหลังว่า บ้านหลังดังกล่าว ถูกขายไปเพราะมีเหตุฆาตกรรมยกครอบครัว คุณคงไม่อยากมานั่งกลุ้มใจ เพราะเจ้าของบ้านเก่าไม่ยอมไปผุดไปเกิดที่ไหนแน่ ๆ คราวนี้ละ เตรียมเงินทำบุญชุดใหญ่ไว้ได้เลย หรืออีกความช้ำใจที่เจอกันบ่อย ๆ คือ การซื้อบ้านมารีโนเวทโดยหวังไว้ว่าจะได้บ้านที่ใช่ ในสไตล์ที่ชอบ ภายนอกดูดี รื้อภายในอีกทีปลวกแทะไม่เหลือ หรืออาจจะเจอสายไฟที่หมดอายุขัย พร้อมลุกไหม้ตลอดเวลา ดังนั้น ก่อนซื้อบ้านมือสองสักหลัง เช็คให้ดี เราเตือนคุณแล้วนะ!

3.เอกสารนั้น สำคัญไฉน

เอกสารนั้น สำคัญไฉน
เอกสารนั้น สำคัญไฉน

เมื่อพูดถึงเรื่องการตรวจสอบเอกสารสำคัญ ถือเป็นงานน่าปวดหัวของผู้ที่ต้องการจะซื้อบ้าน แต่อย่างไรก็ตาม นี่ถือเป็นขั้นตอนสำคัญที่คุณจะละเลยไม่ได้ เนื่องจากเอกสารเหล่านี้จะมีผลตามกฎหมาย อาจจะทำให้คุณได้บ้านสมใจ หรือทำให้คุณต้องขึ้นโรงขึ้นศาล และอาจจะทำบ้านหลังงามหลุดมือทั้ง ๆ ที่เสียเงินก้อนโตไปแล้วด้วย เอกสารดังกล่าว ก็จะเริ่มตั้งแต่ กรรมสิทธิ์โฉนดของอสังหาริมทรัพย์นั้นว่าเป็นประเภทใด และทรัพย์ที่ต้องการจะซื้อมีข้อมูลที่ตรงกับโฉนดหรือไม่ นอกจากนี้ คุณยังต้องตรวจสอบการเวนคืน ภาระจำนองต่างๆ เอกสารการจดทะเบียนอาคาร นิติบุคคล ค่าส่วนกลาง และค่าบริการต่าง ๆ ที่เจ้าของเก่าอาจจะติดค้าง หรือกลายเป็นภาระค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นได้ในอนาคต หากคุณต้องการจะซื้อบ้านจัดสรร หรืออาคารพาณิชย์ คุณควรตรวจสอบด้วยว่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว มีใบอนุญาตการก่อสร้าง หรือได้รับการตรวจสอบจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ และที่สำคัญที่สุด คือการตรวจสอบเอกสารสัญญาการซื้อขายให้เรียบร้อย ในสัญญาควรมีการตกลงกันชัดเจน ในเรื่องของราคา ภาษี รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ต่างๆ ว่าจะตกเป็นภาระของฝ่ายใด หรือมีการแบ่งกันชำระอย่างไร การตกลงทั้งหมดควรมีการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรกันชัดเจน และเอกสารทั้งหมดควรถูกเก็บรักษา
เป็นอย่างดี

นั่นแปลว่า กว่าที่คุณจะซื้อบ้านมือสองได้สักหลัง คุณจะต้องสอบเอกสารกันยกใหญ่เลยทีเดียว และเราขอแนะนำว่า อย่าด่วนตัดสินใจ จากเอกสารที่คุณได้รับมาจากเจ้าของบ้านเพียงเท่านั้น เพราะว่าในหลาย ๆ ครั้ง กว่าคุณจะพบการหมกเม็ดอันไม่เป็นธรรมจากผู้ขาย ก็สายไปเสียแล้ว ทางที่ดี คุณควรนำเอกสารที่ได้รับมา เพื่อไปตรวจสอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น ธนาคาร กรมที่ดิน สำนักงานเขต กรมโยธา หรือแม้แต่ทนายที่จะช่วยให้ความกระจ่างแก่คุณในข้อกฎหมายต่าง ๆ ได้รวมไปถึงการหาข้อมูลออนไลน์ที่อาจจะเป็นประโยชน์ เท่านี้ คุณก็จะสามารถอุ่นใจได้ว่า การซื้อบ้านมือสองของคุณ จะไม่มีปัญหาทางด้านกฎหมายมาให้กังวลใจ

4.ติดต่อธนาคาร เตรียมงบประมาณซื้อบ้าน

ติดต่อธนาคาร เตรียมงบประมาณซื้อบ้าน
ติดต่อธนาคาร เตรียมงบประมาณซื้อบ้าน

สำหรับการซื้อบ้านมือสองนั้น จะมีข้อด้อยกว่าการซื้อบ้านมือหนึ่งตรงที่ คุณจะไม่สามารถกู้เงินดาวน์จากธนาคารได้ นั่นแปลว่า ผู้ที่ตัดสินใจซื้อบ้านมือสองจำเป็นที่จะต้องเตรียมเงินไว้ก้อนหนึ่งเพื่อเป็นเงินมัดจำให้แก่ผู้ขายหลังจากที่มีการตกลงราคากันเรียบร้อยแล้ว และจะต้องเตรียมเอกสารอีกส่วน เพื่อยื่นขอกู้เงินจากทางธนาคารเพื่อมาจ่ายค่าบ้านส่วนที่เหลือให้แก่ผู้ขายด้วย โดยปกติแล้วทางธนาคารมักจะให้วงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินหรือราคาที่ตกลงซื้อขายกัน โดยจะเลือกราคาที่ต่ำกว่า นอกจากนี้ คุณต้องไม่ลืมว่า นอกจากเงินกู้ที่ได้มาแล้ว ยังมีค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่คุณจะต้องเสียในวันโอนอีกด้วย เช่น ค่าจำนอง ภาษีประเภทต่างๆ ค่าอากรแสตมป์ รวมถึงค่าธรรมเนียมการโอนอีกด้วย

ส่วนเอกสารที่ใช้ในการกู้กับทางธนาคารจะได้แก่ เอกสารแสดงตน เอกสารแสดงที่มาของรายได้ เช่น ใบรับรองเงินเดือน รายการบัญชีย้อนหลัง หรือหากคุณเป็นเจ้าของกิจการ คุณจะต้องแสดงใบทะเบียนพาณิชย์ รูปถ่ายกิจการ และใบอนุญาตประกอบกิจการ เพิ่มอีกด้วย รวมถึงการนำสัญญาจะซื้อจะขาย และสำเนาโฉนดที่จากผู้ขาย ไปใช้ในวันยื่นกู้

แต่เดี๋ยวก่อน หากคุณคิดว่า กระบวนการการซื้อบ้านมือสองจะสิ้นสุดเมื่อคุณยื่นกู้จากธนาคารผ่าน คุณอาจจะคิดผิด เพราะแม้ว่าบ้านมือสองจะมีข้อได้เปรียบในเรื่องของทำเล และโครงสร้างที่มีความแข็งแรง แต่ด้วยสภาพที่ทรุดโทรมไปตามกาลเวลา คุณควรจะเตรียมเงินอีกก้อนเพื่อใช้ในการรีโนเวท ดังนั้น เราจึงขอแนะนำให้คุณประเมินสภาพบ้าน โดยขอคำปรึกษาจากวิศวกรหรือผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์

รีโนเวทบ้าน
รีโนเวทบ้าน

เห็นไหมละคะ ว่าการจะซื้อบ้านสักหลัง ก็มีปัจจัยและข้อดีข้อเสียที่แตกต่างกันออกไป สำหรับบ้านมือสองก็เช่นกัน ผู้ซื้ออย่างเรา ๆ จึงจำเป็นที่จะต้องหาข้อมูลให้รอบด้านเพื่อให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลังอย่างน้อยที่สุด ทาง Fazwaz ก็หวังว่า บทความที่เรานำมาฝากกันในวันนี้จะเป็นประโยชน์แก่ผู้ที่กำลังมองหาบ้านมือสองในฝันสักหลังนะคะ แล้วในปักษ์ถัดไปจะเป็นบทความเรื่องใด รอติดตามกันได้นะคะ