หลายคนที่กำลังจะซื้อคอนโดมิเนียมมักจะสงสัยกับคำว่า Pre-Sale และ Backlog คืออะไร และมีความสำคัญมากน้อยแค่ไหนในการซื้อคอนโดมิเนียม อันดับแรกเรามาทำความรู้จักเกี่ยวกับสองคำนี้ก่อนค่ะว่า คืออะไร
ทำความรู้จักกับคำว่า Pre-Sale
Pre-Sale คือ การจองห้องหรือซื้อห้องคอนโดก่อนที่จะมีการก่อสร้างเกิดขึ้นจริงๆ เป็นช่วงที่ทางนักพัฒนาหรือเจ้าของโครงการอยู่ในช่วงของการสร้างแผนคอนโด ซึ่งบริษัทผู้ลงทุนจะเปิดรอบพรีเซลให้ลูกค้าได้ซื้อใบจองห้องก่อน เพื่อเป็นหลักประกันว่าเราจะซื้อห้องนั้นจริงๆ และเมื่อยอดพรีเซลสูงขึ้นถึงเป้าหมายที่บริษัทได้กำหนดไว้ ก็จะเริ่มสร้างคอนโดทันที
ข้อดีของการซื้อแบบพรีเซล (Pre-Sale)
ข้อดีสำหรับบริษัทลงทุนเกี่ยวกับพรีเซลคือ มีข้อดีมากมายที่สามารถเอื้อประโยชน์ให้กับเรา เพราะทางโครงการต้องการยอดพรีเซล และเมื่อได้ยอดพรีเซลแล้ว ทางโครงการสามารถสร้างโปรโมชั่นดีๆเด็ดๆเพื่อดึงดูดลูกค้าให้สนใจซื้อคอนโด นอกจากนี้ อาจจะทำให้ลูกค้าได้ห้องในราคาที่ถูก อีกทั้งโครงการอาจมีการลดราคา หรือยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน ตลอดจนอาจจะแถมเฟอร์นิเจอร์ให้อีกด้วยก็ได้
สำหรับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน จะได้กำไรจากพรีเซลนี้ ซึ่งในช่วงเวลานี้คอนโดใกล้จะสร้างเสร็จ ราคาห้องจะพุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งสามารถนำใบจองไปขายต่อได้ นอกจากนี้ เรายังสามารถเลือกห้องในแบบที่เราชอบได้ เพราะช่วงพรีเซลเป็นช่วงที่คนเข้ามาจองห้องได้ไม่มากนัก ซึ่งแตกต่างไปกับช่วงที่พร้อมเข้าอยู่ จึงทำให้เรามีโอกาสในการเลือกตำแหน่งห้องหรือรูปแบบได้ตามที่ต้องการ
ข้อเสียของการซื้อแบบพรีเซล (Pre-Sale)
เนื่องจากซื้อแบบพรีเซลเป็นการซื้อในช่วงของโครงการยังสร้างขึ้น จึงอาจจะทำให้มีข้อเสียอยู่บ้าง เช่น เราอาจจะได้ห้องคอนโดที่เป็นแปลนห้องเท่านั้น ซึ่งเราสามารถทำได้แค่ประเมินสภาพห้องจากแบบจำลองเท่านั้น และอาจจะต้องเสี่ยงกับรูปแบบห้องที่สร้างแล้วเสร็จ และอาจจะมีความคลาดเคลื่อนอยู่บ้างเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นการเลี่ยงความเสี่ยงนี้ให้เกิดขึ้นน้อยมากที่สุด สามารถทำได้โดยการเช็คประวัติบริษัท ความมั่นคง ความน่าเชื่อถือของบริษัทนั้นๆด้วย
Backlog คืออะไร และต่างกับ Pre-Sale อย่างไร
Backlog คือ ยอดรับรู้รายได้จากการโอน หลังจากได้ยอดขายเบ็ดเสร็จจากการพรีเซลเสร็จเรียบร้อยแล้ว ซึ่งเป็นยอดการจองรวมจากการขายพรีเซล โดยปกติแล้ว การพรีเซลห้องคอนโดนั้นจะเปิดขายเป็นรอบๆ และจะไม่ขายทั้งโครงการ อาจจะแบ่งขายเป็น 2-3 รอบ
ยอด Backlog จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆหลังจากการขายในแต่ละรอบ เมื่อยอด Backlog มากถึงตามเป้าหมายที่โครงการได้กำหนดไว้แล้ว โครงการจะนำยอดนี้ไปทำการยื่นขอกู้เพื่อเริ่มสร้างคอนโด ฉะนั้น ยอด Backlog จะเป็นตัวสำคัญและแสดงให้เห็นถึงโครงการมีรายได้เยอะ มีความมั่นคงทางการเงินมาก มีโอกาสยื่นขอกู้ได้สำเร็จ และมีโอกาสที่ล้มเลิกโครงการได้
ความแตกต่างของ Backlog กับพรีเซล คือ แตกต่างตรงที่พรีเซลเป็นแค่การซื้อใบจองเท่านั้น ยังไม่มีการวางเงินจองหรือทำสัญญาซื้อขายใดๆทั้งสิ้น ซึ่งเป็นเพียงยอดขายเท่านั้น ยังไม่ได้นับรายได้ของทางโครงการ และหลังจากที่ทำการพรีเซลเสร็จแล้ว ก็สามารถทำเรื่องขอยื่นกู้เพื่อผ่อนคอนโด ในการยื่นขอกู้นั้น เราจะไม่ทราบเลยว่าจะผ่านหรือไม่ผ่าน ด้วยเหตุนี้ ทำให้คนส่วนใหญ่มักจะดูยอด Backlog มากกว่า คือยอดรับรู้รายได้จากการโอน คือ ผู้จองได้ทำผ่านขั้นตอนพรีเซล และยื่นกู้ธนาคารสำเร็จแล้ว และมีการทำสัญญาเสร็จเรียบร้อยแล้ว ทำให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจมากกว่าว่าทางโครงการจะขายห้องได้อย่างแน่นอน
Pre-Sale และ Backlog มีความสำคัญอย่างไรกับตลาดอสังหาริมทรัพย์
ตามที่ทางเว็บไซต์บ้านไทยได้กล่าวขึ้นข้างต้น ว่าส่วนใหญ่เรามักจะดูยอดของ Backlog มากกว่าพรีเซล เพราะพรีเซลคือการจองห้องเท่านั้น ไม่มีการจ่ายเงินใดๆทั้งสิ้น ส่วน Backlog นั้น เป็นการวางเงินจองและทำสัญญากันแล้ว มีรายได้เข้าสู่โครงการจริงๆ นอกจากนี้ ยังเป็นตัวชี้วัดทิศทางความเป็นไปได้ของโครงการ ว่าสามารถสร้างต่อได้หรือไม่
ดังนั้น หากเราจะซื้อการพรีเซล เราควรรอยอด Backlog สักระยะนึง เพื่อเราสามารถคำนวณสถานการณ์ของโครงการได้ แต่เราอาจจะเสียเปรียบตรงที่ราคาห้องในรอบพรีเซลรอบที่ 2 และ รอบที่ 3 อาจจะมีราคาสูงกว่ารอบแรกและมีโอกาสเลือกตำแหน่งห้องได้น้อยกว่ารอบพรีเซลรอบแรกๆ แต่เราจะมีความเสี่ยงน้อยกว่าในรอบพรีเซลรอบแรก เนื่องจากเราสามารถเห็นยอด Backlog ในจำนวนที่มากพอ ซึ่งแปลว่าทางโครงการสามารถขายได้และเป็นที่ต้องการ มีความมั่นคง โอกาสยื่นกู้ได้สำเร็จ และสามารถมั่นใจได้ว่าโครงการจะไม่ล้มเลิกหรือยึดเงินมัดจำ
