หนี้ครัวเรือน ทำคอนโดฯ ตลาดล่าง กระสับกระส่าย

สืบเนื่องจาก ปัญหาหนี้ครัวเรือน ที่เพิ่มมากขึ้น มีผลกระทบต่อราคาขายคอนโดมิเนียม ในกรุงเทพฯ เป็นอย่างมาก ในปี พ.ศ.2561 ราคาขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะมีราคาที่เพิ่มขึ้นและมีแนวโน้มว่าราคาที่เปิดขายใหม่ ก็จะยังคงมีราคาเพิ่มสูงขึ้น อย่างต่อเนื่อง คาดได้ว่าน่าจะสะท้อนกำลังซื้อของประชาชนจริง ๆ มากขึ้น โดยทำเลที่ตั้งที่คาดว่าจะยังมีโอกาสในการขาย ที่ดีอยู่นั้น ก็จะได้แก่ จตุจักร ห้วยขวาง พญาไท ราชเทวี ส่วนทำเลที่ควรหลีกเลี่ยง ได้แก่ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เตาปูน-บางใหญ่ ที่ตั้งอยู่ในจังหวัดนนทบุรี และตามแนวรถไฟฟ้า สายสีน้ำเงิน ก็จะอยู่ในทำเลในเขตบางกอกน้อย-บางพลัด เพราะว่าจากการสำรวจพบว่า ยังมีคอนโดที่ยังเหลือขาย ค้างสต็อคอยู่อีกเป็นจำนวนมาก แนวโน้มสำหรับการตลาดจะเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป ก็กลับเริ่มชะลอตัวใน พ.ศ.2562 โดยคอนโดมิเนียม ตลาดกลาง – ตลาดบน ยังสามารถถูไถไปได้เนื่องจากคนยังมีกำลังจ่าย และมีเรียลดีมานด์ ที่มีรายได้มั่นคงอยู่มากทีเดียว

สำหรับในปีนี้จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการจะมีการพัฒนาโครงการเน้นที่จะเจาะกลุ่มตลาดกลาง และตลาดบนต่อไป และจะเร่งระบายสต็อกคอนโดฯ กลุ่มตลาดล่าง เพื่อที่จะหลีกเลี่ยงการทำสินค้าเพื่อจับตลาดล่าง เนื่องจากคนกลุ่มนี้ยังคงมีปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือน และจะได้รับผลกระทบจากมาตรการ การควบคุมสินเชื่อของหน่วยธนาคารแห่งประเทศไทย สืบเนื่องมากจากราคาที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้น และจะเห็นได้จากมีการร่วมลงทุนกับนายทุนระหว่างต่างประเทศมาก

ปีนี้ พ.ศ.2562 กลุ่มทาวน์เอาส์จะค่อนข้างมาแรง แซงทางโค้ง

จะเห็นได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี พ.ศ.2562 จะเติบโตเพิ่มขึ้น และจะมีราคาอยู่ในช่วง 1.5-5 ล้านบาท เป็นตลาดกลุ่มใหญ่ ถึงแม้ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมยังเป็นเซกเตอร์ที่มีจำนวนคอนโดฯ ไว้เพื่อขาย และพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ มากที่สุด

โดยเฉพาะในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล (ตามแนวรถไฟฟ้า) แต่มักจะมีการเติบโตแบบลดสัดส่วนลง โดยทาวน์เฮ้าส์ จะมีการเติบโตเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากราคาของคอนโดมิเนียม จะมีราคาขยับสูงขึ้น จากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น และก็จะทำให้ผู้ซื้อจำนวนนี้ หันไปซื้อทาวน์เฮ้าส์ ที่มีระดับราคาที่ไล่เลี่ยและใกล้เคียงกัน แต่จะได้พื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง และใหญ่กว่าคอนโดฯ

ส่วนทางภาครัฐก็ยังคงมีการปรับเปลี่ยนนโยบาย ซึ่งส่งผลกระทบต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯ อย่างเช่น มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย มาตรการควบคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย ก็จะยิ่งทำให้บ้านเดี่ยวนั้น เริ่มเข้าสู่ยุคการผ่อนดาวน์บ้านก่อนที่จะสร้างบ้าน เหมือนกับในอดีตที่ผ่านมา และยังเป็นปัจจัย ของการนำบ้านมือสองออกมาเร่งขายในตลาดมากยิ่งขึ้น เนื่องจากกลัวจะขายไม่ได้ เราก็จะต้องมาจับตาดูกันต่อไป ว่าจะมีจำนวนบ้านมือสองหลั่งไหล เข้ามาในตลาดอสังหาฯ มากน้อยเพียงไร

เราสามารถที่จะกล่าวโดยสรุปภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 มีทั้งปัจจัยด้านบวกและลบ ดังนี้

ปัจจัยด้านบวก

ทางด้านธนาคารยังคงมีการแข่งขันกันขยายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย  ซึ่งจะเห็นได้ว่าอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อซื้อบ้านยังคงอยู่ในอัตราที่ไม่สูงมากนัก

ทางด้านผู้บริโภคก็มียังคงมีกำลังซื้ออยู่ที่ค่อนข้างดี

ราคาน้ำมันในประเทศที่ยังคงมีความผันผวนในระยะสั้นแบบไร้ทิศทางของการเคลื่อนตัวอยู่ในกรอบแคบ มีผลดีต่อต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และกำลังซื้อของผู้บริโภค

ทางด้านของรัฐบาลมีนโยบายในการเปิดเขตเศรษฐกิจพิเศษในหัวเมืองการค้าชายแดนเพิ่มขึ้นอีกหลายแห่ง ส่งผลให้เกิดการลงทุนและความต้องการอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มนักลงทุน ทั้งภาคพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัยมากขึ้น

ปัจจัยทางด้านลบ

ทางธนาคารได้มีมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น และการที่จะขอวงเงินสินเชื่อต่อหลักประกันที่ออกโดย ธนาคารแห่งประเทศไทย ก็จะมีผลต่อผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัย

จะมีการปรับขึ้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เริ่มบังคับใช้ ในปี พ.ศ.2563 ตรงนี้ก็จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์บางประเภท เช่นบ้านพักตากอากาศ และคอนโดฯ ที่ซื้อไว้เพื่อการลงทุน

การขาดแคลนแรงงานและบุคลากรในด้านช่างฝีมือ ก็จะส่งผลต่อการขยายตัวของภาพอสังหาฯ อีกด้วย

สืบเนื่องจากราคาที่ดิน ได้มีการปรับราคาสูงขึ้น ก็จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการก็จะมีการปรับราคาหรือต้นทุนที่สูงขึ้น โดยเฉพาะคอนโดนั้น จะมีต้นทุนในการก่อสร้าง ตกแต่งที่สูงขึ้นมาก

ปัญหาของหนี้ครัวเรือนก็ยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงมาก สิ่งนี้จะไปเป็นปัจจัยสำคัญที่กดดันการพิจารณาสินเชื่อของแต่ละสถาบันทางการเงิน และความสามารถในการซื้อของผู้ซื้อบางกลุ่ม

ทางด้านของการเมืองก็ยังคงเป็นปัจจัยลบต่อเศรษฐกิจไทยและการพัฒนาประเทศในอนาคต ประเด็นนี้ก็จะเป็นสิ่งสำคัญเช่นกัน สำหรับนักลงทุนที่จะเดินทางเข้ามาลงทุนในประเทศไทยอีกด้วย

เมื่อได้อ่านบทความนี้จบ คิดว่าหลาย ๆ ท่านคงจะพอมองเห็นภาพกันได้บ้างแล้วว่าปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยจะเป็นไปในทิศทางใด ซึ่งในภาวะที่ผู้ประกาอบการจะต้องเอาตัวรอดจากปัจจัยท้าท้ายรอบด้านนั้น ก็จะส่งผลให้เกิดการพัฒนาโครงการ และจะมีการแข่งขันกันอย่างมากในเรื่องของคุณภาพ จะเป็นผลดีของนักลงทุน และผู้บริโภคมากทีเดียว จะมีการเพิ่มนวัตกรรมมากขึ้น อาทิ เช่น การให้ความสำคัญกับ Smart Home ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะมีส่งผลดีให้ผู้ซื้อและนักลงทุนเป็นอย่างมาก ทางฝั่งผู้ซื้อ ไม่ว่าจะซื้อไว้เพื่ออาศัยอยู่เอง หรือซื้อเพื่อการลงทุน อย่างแรก ก็คงจะต้องมีวินัยทางการเงินมากยิ่งขึ้น ในภาวะที่ธนาคารค่อนข้างเข้มงวดเรื่องการปล่อยกู้สินเชื่อ และภาวะที่ต้องจ่ายเงินดาวน์ที่สูงขึ้น อีกด้วย