อยากรู้ไหม”นิติบุคคล”มีหน้าที่ทำอะไรบ้าง
เราพอจะรู้กันว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทโครงการบ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม ที่สร้างมาแข่งขันกันมากมายในปัจจุบันนี้ต่างก็งัดแงะกลยุทธ์ต่าง ๆ มากมายเพื่อสร้างความแตกต่างและข้อได้เปรียบให้มากที่สุด ไม่ว่าจะเป็นในด้านของการรักษาความปลอดภัยตั้งแต่หน้าประตูทางเข้า-ออกโครงการกันเลยทีเดียว บางโครงการจะเข้มงวดมาก มีทั้งการแลกบัตร เปิดปิดด้วยไม้กระดก แถมรอประตูใหญ่เลื่อนอีก 10 วินาทีถึงจะเข้าได้ แต่บางโครงการก็แทบจะไม่มีพิธีรีตรองอะไรมากเลย สามารถขับรถเข้าไปจอดในที่จอด ขึ้นลิฟท์ไปติดต่อธุระของเราได้เลย นี่ล่ะค่ะเรื่องเล็กๆ น้อยๆ เหล่านี้ก็จะเป็นหน้าที่การบริหารจัดการของหน่วยงานที่เรามักจะเรียกว่า “นิติบุคคลอาคารชุด”
สำหรับในวันนี้แอดมิน FaZwaz จะพาทุกคนไปทำความรู้จักกับ “นิติบุคคลอาคารชุด” ว่าพวกเขาเหล่านี้นั้น จะมีหน้าที่ หรือบทบาทอะไรบ้าง รวมไปถึงเรื่องของผู้ที่อยู่อาศัยแบบเรา ๆ ว่าเรามีสิทธิ์มีเสียงอะไรกับเขาในการจัดการที่อยู่อาศัยของเราเองบ้าง
นิติบุคคลอาคารชุดคือใคร? ทำหน้าที่อะไร?
นิติบุคคลอาคารชุด (Residential Juristic Person) คือ กลุ่มคนในบริษัทที่ได้รับการว่าจ้างมาเพื่อจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียม เนื่องจากคอนโดมิเนียม นั้นเป็นอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วนๆ ได้ โดยประกอบด้วย 2 ส่วน คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดจะมีหน้าที่ดูแลและจัดการในทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น และจะร่วมกับคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดในการออกแบบและปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งแต่ละคอนโดมิเนียมจะมีระเบียบภายในของแต่ละอาคารชุดที่ไม่เหมือนกัน
ความสำคัญของนิติบุคคลอาคารชุด
ซึ่งปกติแล้วเวลาเราจะเลือกซื้อ-เช่าอสังหาริมทรัพย์จะเลือกจากทำเลที่ตั้ง ชื่อเสียงของ Developer การออกแบบและราคาซื้อ-ขายเสียส่วนใหญ่ อย่างเรื่องของการจัดการและบริหารหลังจากที่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์หรือย้ายเข้าอยู่แล้วไม่ได้รับความสำคัญจากผู้ซื้อ-ผู้เช่าเท่าไรนัก น้อยคนมากหรือแทบจะไม่มีเลยที่จะมีคนถามถึงการวางตัวบริษัทนิติบุคคลอาคารชุดในช่วงซื้อ-ขาย แต่ถ้าเป็นผู้ที่เคยมีประสบการณ์ซื้อ-เช่า หรืออยู่มาแล้วหลายๆ โครงการจะเริ่มให้ความาสำคัญกับนิติบุคคลอาคารชุดอย่างการถามถึง โดยสังเกตได้จากข่าวที่เราพบกันบ่อยๆ ว่าผู้พักอาศัยทั้งในโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบแนวราบและคอนโดมีปัญหากับนิติบุคคล มีความผิดพลาดหรือความไม่เข้าใจกันอยู่บ่อยๆ เพราะที่จริงแล้วความสำคัญของนิติบุคคลนั้นมีสูงเทียบเท่ากับ Developer ที่พัฒนาโครงการ เพราะจะเป็นผู้ที่ติดต่อและเผชิญหน้ากับเราโดยตรงในระยะยาวหลังจากการโอนกรรมสิทธิ์
หน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเรียบร้อยก็จะมีการจัดตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ โดยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นผู้รับผิดชอบหลักในการดูแลและเซ็นต์เอกสารต่างๆ โดยหน้าที่จะค่อนข้างจิปาถะและแยกย่อย แต่จะขอสรุปตามสาระสำคัญใหญ่ๆ ดังนี้
- หน้าที่ในการดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งานตลอดเวลา พร้อมทั้งควบคุมการใช้งานตามระเบียบ
- อำนวยความสะดวกให้กับเจ้าของร่วมภายในคอนโดมิเนียมให้มีความสะดวกสบายในด้านต่าง ๆ
- จัดประชุมเจ้าของร่วมทั้งเล็กและใหญ่ตามวาระต่างๆ ดำเนินงานตามวาระของที่ประชุม รวมถึงติดตามงานต่างๆตามข้อบังคับในทางกฎหมาย
- กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
- เรียกเก็บค่าส่วนกลางและค่ากองทุนจากเจ้าของร่วมเพื่อนำมาเป็นค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลางและงานบริการอื่นๆรวมถึงเงินเดือนของนิติบุคคลอาคารชุดและ Supplier บริษัท Outsource ที่ทำหน้าที่ในงานต่างๆ
นอกจากหน้าที่หลักที่ต้องปฏิบัติ 5 ข้อใหญ่ ๆ ด้านบนแล้ว เราจะเห็นได้ว่าในปัจจุบันนิติบุคคลอาคารชุดทำหน้าที่อื่น ๆ อีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นนายหน้าในการขาย-ปล่อยเช่าห้อง รับเป็นผู้ฝากเอกสารต่างๆ เป็นตัวแทนในการฝากหา Supplier ในการต่อเติมหรือซ่อมแซม ผู้พักอาศัยส่วนใหญ่ก็จะวิ่งมาหานิติบุคคลก่อนใคร ซึ่งเรื่องต่างๆ เหล่านี้ก็ถือว่าเป็นการอำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้านได้เพิ่มเติมจากหนัาที่หลัก
หน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
เมื่อมีการประชุมใหญ่และมีการจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดและพากันไปจดทะเบียนเรียบร้อยแล้วก็จะเริ่มปฏิบัติงานกันเลย รวบเป็นหัวข้อใหญ่ๆได้ดังนี้
- ควบคุมและตรวจสอบการบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุดให้ตรงตามความรับผิดชอบ
- ร่วมกับนิติบุคคลอาคารชุดในการออกกฎระเบียบต่างๆที่ใช้ภายในคอนโดมิเนียม
- ตัดสินใจในการเบิกจ่ายของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งบางครั้งอาจจะเกินจากที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งถ้าเห็นว่ามีความเหมาะสมก็สามารถอนุมัติได้เลย
- ร้องขอนิติบุคคลอาคารชุดให้จัดประชุมเจ้าของร่วมทั้งเล็กและใหญ่เมื่อมึความจำเป็น
นอกเหนือจากหน้าที่พื้นฐานของนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ที่เพิ่มเติมเข้ามาจำพวกรับฝากขาย-เช่าห้อง ฝากดูแลรับเอกสารหรือรับวางโบรชัวร์ Supplier ก็จะเทียบไม่ได้กับบริการแบบ Concierge หรือ Butler Service ที่จะเอาใจผู้อยู่อาศัยเป็นพิเศษ เมื่ออ่านมาถึงตอนนี้หลายคนคงจะเริ่มมีความเข้าใจกันบ้างแล้วใช่ไหมคะ ว่านิติบุคคลนั้นมีหน้าที่อะไร ทำอะไรบ้างในแต่ละวัน อย่างไรก็ตามเนื้อหาที่กล่าวมาข้างต้นนั้นก็เป็นหน้าที่แค่บางส่วนคร่าว ๆ เท่านั้น พวกเขายังมีหน้าที่อีกมากมายที่ต้องทำและรับผิดชอบเพื่อตอบสนองความต้องการของเจ้าของร่วมค่ะ
