โดยทั่วไปแล้วการขายคอนโดจะแบ่งออกเป็น 2 ประเภทด้วยกัน ได้แก่ การขายดาวน์และการขายโอนกรรมสิทธิ์คอนโด ซึ่งทั้งสองประเภทนี้มีความแตกต่างกันมาก ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยหรือซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนหรือเก็งกำไรโดยเฉพาะ ต่างก็ต้องทำความเข้าใจในการขายคอนโดทั้ง 2 ประเภทให้ละเอียดถี่ถ้วน ดังนั้น ก่อนตัดสินใจว่าจะขายโอนหรือขายดาวน์ ไม่ว่าจะการขายแบบไหนก็ตามต้องขายให้เหมาะสมกับตัวเอง
ขายดาวน์คอนโดคืออะไร
เนื่องจากคอนโดส่วนใหญ่มักจะเปิดขายตั้งแต่ก่อนการสร้างเพื่อระดมทุน ผู้สนใจซื้อสามารถทำสัญญาจองห้องที่ต้องการได้ทันที โดยผู้จองสามารถขายดาวน์ในระหว่างการรอการก่อสร้างจนแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ตามเงื่อนไขที่โครงการได้กำหนดไว้
หากผู้จองต้องการขายคอนโดก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้จองสามารถขายคอนโดให้กับคนอื่นเพื่อไปผ่อนดาวน์ต่อได้ ด้วยการเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายกับทางโครงการ
ข้อดีของการขายดาวน์คอนโด
การขายดาวน์คอนโดนั้นจะได้เปรียบตรงที่จำนวนเงินที่ต้องการลงทุน เพราะผู้ขายสามารถเป็นเจ้าของคอนโดได้โดยไม่ต้องใช้เงินจำนวนมากนอกจากค่าจอง ค่าทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์ในแต่ละเดือน นอกจากนี้ หากเป็นคอนโดที่ได้รับความนิยมสูง เวลาขายดาวน์สามารถเพิ่มราคาให้สูงขึ้นอีกเพื่อเก็งกำไรตามความต้องการของตลาด แถมยังไม่ต้องดำเนินการเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ให้ยุ่งยากและเสียค่าใช้จ่ายมากมายอีกด้วย
ข้อเสียในการดาวน์คอนโด
เนื่องจากแต่ละโครงการทราบกันดีว่ามีการลงทุนขายดาวน์เพื่อเก็งกำไร จึงทำให้โครงการจำนวนมากเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขาย ทำให้ผู้ขายต้องเสียเงินหลายหมื่นบาทเพื่อการดำเนินการ และนอกจากนี้ การขายที่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ถือครองอย่างถูกต้อง ย่อมทำให้ผู้ซื้อไม่ไว้วางใจและไม่ยอมจ่ายเงินผ่อนดาวน์ต่อได้ง่ายๆ เพราะหากโครงการนั้นมีปัญหากลางคันขึ้นมาหรือต้องล้มเลิกโครงการ ก็จะเป็นการเสียเวลาที่ผู้จองต้องติดตามเรื่องเพื่อขอเงินที่ผ่อนกลับคืนมา
ขายโอนคอนโดคืออะไร
การขายโอนคอนโดจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อผู้ขายได้กรรมสิทธิ์คอนโดอย่างถูกต้องตามกฎหมาย หมายถึงว่า มีหนังสือกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว ไม่ว่าจะขายเพื่ออยู่อาศัย ปล่อยเช่า หรือไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไรเลย ตลอดจนคอนโดที่ยังติดจำนองผ่อนกับธนาคารอยู่ กรณีนี้ ผู้ขายสามารถประกาศขายคอนโดของตนเองให้กับคนอื่นที่สนใจได้ ซึ่งการขายแบบนี้เรียกง่ายๆว่า การขายคอนโดมือสองนั่นเอง
ข้อดีของการขายโอนคอนโด
ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจการจ่ายเงินได้ทันทีเมื่อสนใจจะซื้อคอนโด ดีกว่าไปเสียเงินกับคอนโดที่ยังไม่ทันได้ตั้งเสาเข็มด้วยซ้ำ นอกจากนี้ หากคอนโดนั้นตั้งอยู่บนทำเลดี หรือมีชื่อเสียงในเรื่องบวก มูลค่าห้องก็ยิ่งสูงขึ้นจนผู้ขายสามารถรอทำกำไรได้ในระยะยาวเลย
ข้อเสียของการขายโอนคอนโด
การขายคอนโดก็เหมือนการขายบ้าน คือ การซื้อขายจะเสร็จสิ้นสมบูรณ์ได้ก็ต่อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ครอบครองกับกรมที่ดิน ซึ่งขั้นตอนการโอนทั้งผู้ขายและผู้ซื้อจะมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ดังต่อไปนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน คิดเป็นร้อยละ 2 ของราคาประเมินหรือราคาขายคอนโด
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็นร้อยละ 3 หรือค่าอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ของราคาขายคอนโด
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดแบบขั้นบันไดตามรายได้จากการขายและปีที่ครอบครอง
- ค่าจดจำนอง คิดเป็นร้อยละ 1 ของยอดเงินกู้ ในกรณีผู้ซื้อขอกู้กับธนาคาร
- ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าประกันเงินกู้ ประกันมิเตอร์ไฟและค่าส่วนกลาง
ขายคอนโดแบบไหนดีที่สุด
- ขายคอนโดกรณีเร่งด่วน ไม่ว่าผู้ขายจะขายคอนโดเพราะปัญหาส่วนตัว ไม่ชอบทำเล หรือขาดสภาพคล่องทางการเงิน ถ้ายังผ่อนดาวน์อยู่ก็สามารถปล่อยขายดาวน์คอนโดด่วนได้ โดยอย่างน้อยควรตั้งราคาขายดาวน์ไม่ต่ำกว่าเงินที่ผู้ขายผ่อนไปแล้ว และหากว่าเร่งด่วนจริงๆ การขายดาวน์คอนโดขาดทุนก็จะช่วยให้ขายได้ไวขึ้น สำหรับการขายโอนคอนโด หากเป็นไปได้ ก็ขอให้ผู้ขายอดทนรอเป็นเจ้าของไปก่อนอย่างน้อย 1 ปี เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีธุรกิจเฉพาะที่อาจทำให้คนรีบขายเจ็บช้ำเข้าไปอีก
- ขายคอนโดเพื่อเก็งกำไรระยะสั้น หากต้องการขายคอนโดเพื่อเก็งกำไรระยะสั้น แนะนำว่าให้จองและขายดาวน์คอนโดก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะผู้ขายไม่จำเป็นต้องใช้เงินมากมายในการลงทุน ไม่มีค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่อย่างที่การโอนกรรมสิทธิ์ต้องมี นอกจากนี้ แม้ว่าจะเป็นเพียงการขายสัญญาจะซื้อจะขาย แต่การขายคอนโดแบบนี้ก็ยังถือว่าง่ายและขายคล่องหากคอนโดนั้นตั้งอยู่บนทำเลดี
- ขายคอนโดเพื่อเก็งกำไรระยะยาว ในกรณีนี้แนะนำให้เก็บคอนโดทำเลดีที่สร้างแล้วเสร็จไว้ขาย เพราะมูลค่าของคอนโดมีแนวโน้มสูงขึ้นทุกปีเช่นเดียวกับมูลค่ากับบ้าน นอกจากนี้ เจ้าของคอนโดสามารถปล่อยเช่าหารายได้ในระหว่างการรอเก็งกำไรไปด้วยก็ได้ แต่การลงทุนด้วยวิธีนี้ ผู้ขายควรศึกษาข้อมูลการลงทุนอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพราะไม่ใช่ทุกคอนโดจะขายได้ราคาดีเสมอไป
จะเห็นได้ว่า การขายดาวน์และขายโอนคอนโดนั้นมีความแตกต่างกันมาก แต่ว่าการขายแบบไหนดีที่สุดนั้นขึ้นอยู่กับความต้องการเจ้าของคอนโดเอง ซึ่งจำเป็นต้องวางแผนและตัดสินใจอย่างเหมาะสม และถ้าพร้อมขายคอนโดเมื่อไหร่ ไม่ว่าจะขายแบบไหน ก็สามารถประกาศได้ทันที
