ตั้งแต่ที่นายกรัฐมนตรี “พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา” ได้มีการส่งจดหมายเชิญตัวแทนจากภาคธุรกิจต่างๆซึ่งก็รวมถึงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประชุมหาข้อเสนอแนะในการฟื้นฟูธุรกิจหลังโควิด-19 ไปในวันที่ 3 กันยายน 2563 ที่ผ่านมานั้น ทำให้เป็นที่น่าจับตามองว่าในหลากหลายข้อเสนอนั้นพบว่ารัฐบาลหรือหน่วยงานที่รับผิดชอบได้ทยอยออกมาประกาศ “มาตรการกระตุ้นลูกค้าต่างชาติ” เป็นนโยบายนำร่องที่จะช่วยภาคธุรกิจมากขึ้น เห็นได้จาก เมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2563 บริษัท ไทยแลนด์ พริวิเลจ คาร์ด จำกัด หรือ ไทยแลนด์ อิลิท รัฐวิสาหกิจสังกัดกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ได้เปิดตัวบัตรสมาชิกประเภท “Elite Flexible One” โดยสมาชิกบัตรฯ จะต้องลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมในประเทศไทยที่ดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จเป็นที่เรียบร้อยแล้ว และพร้อมเข้าอยู่อาศัย ที่มีมูลค่ารวมไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาท ได้วีซ่า 5 ปีและสิทธิประโยชน์อื่นๆ เป้าหมายคือ ชาวต่างชาติที่มีศักยภาพในการลงทุนสูง (High-End )
มาตรการกระตุ้นลูกค้าชาวต่างชาติ เพื่อเป็นการตอบสนองแนวทางการกระตุ้นเศรษฐกิจในการดึงให้กลุ่มนักธุรกิจ นักลงทุนชาวต่างชาติที่มีศักยภาพเข้ามาลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย หมายถึง การขยายเวลาในการถือครองหรือการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ จากที่กำหนดโควตาต่อโครงการไม่เกิน 49% เป็น 75% ในทุกทำเล ที่ขณะนี้คนวงในรัฐบาลอยู่ระหว่างหารือขยายโควตาดังกล่าว
หากรัฐบาลจะขยายโควตาต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมเป็น 75% อย่างน้อยๆก็ได้สามารถช่วยสร้างบรรยากาศการซื้อขายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่วนที่ว่าจะได้ผลมากแค่ไหนความต้องการซื้อยังล้นทะลักหรือไม่นั้นยากที่ฟันธงได้ชัดๆ พร้อมกับตั้งข้อสังเกตว่าในช่วงที่ผ่านมาชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมเต็มโควตาต่อโครงการไม่เกิน 49% นั้นเกิดขึ้นบางทำเลในเมืองท่องเที่ยว เช่น พัทยา ภูเก็ต ซึ่งทำเลเหล่านี้แม้จะเป็นที่นิยมของต่างชาติ แต่ทั้งนี้ก็ไม่ใช่ทุกโครงการที่จะมีชาวต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เต็ม 49%
ความคิดเห็นของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
“ตลอดหลายสิบปี 49%โควตานี้ไม่เคยเต็มแม้แต่กรุงเทพฯเองก็ไม่เต็ม” นั่นเป็นความเห็นของ นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย
พร้อมกันนี้เขายังให้ความเห็นว่า หากรัฐบาลจะขยายโควตาต่างชาติซื้อคอนโดฯ 75% จริงจะต้องคำนึงถึงรายละเอียดของกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็น การโหวตนิติบุคคลอาคารชุดต้องลิมิตหรือไม่ แต่ถ้าไม่ลิมิตหรือปล่อยให้โหวตออกเสียงได้ตามสิทธิ์ที่ถือครองได้มากกว่า 49% นั่นหมายความว่ามีกรรมสิทธิ์ที่ดินของโครงการนั้นๆด้วย เป็นแบบนี้จะขัดแย้งกับกฎหมายที่ดินหรือไม่ เพราะนิติบุคคลแม้จะเป็นนิติบุคคลอาคารชุดก็เหมือนบริษัท เพื่อป้องกันควรมีการกำหนดเงื่อนไขไว้อย่างชัดเจน เพราะเชื่อว่า เรื่องนี้จะมีทั้งผู้ที่เห็นด้วยและไม่เห็นด้วยตามมาแน่นอน
ทั้งนี้ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯได้เสนอไปยังหน่วยงานรัฐบาลถึงมาตรการกระตุ้นลูกค้าต่างชาติซื้อสังหาฯหรือที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ด้วยการเปิดให้ต่างชาติเช่าระยะยาว 50-90 ปี จากปัจจุบันคุ้มครองสิทธิการเช่า 30 ปี ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเปิดให้เช่าระยะยาวโดยทำสัญญาฉบับเดียว ไม่ต้องต่ออายุ เชื่อมั่นว่าเป็นทางออกที่ดีทำให้แนวโน้มมีดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย เป็นบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 มากขึ้น และยิ่งประเทศไทยได้รับการยอมรับว่าเป็นประเทศที่ป้องกันและควบคุมโรคระบาดโควิด -19 ได้ดี ซึ่งนี่จะเป็นปัจจัยบวกที่ดีซึ่งรัฐบาลเองก็น่าจะโปรโมตโครงการ “Thailand Best Second Home”ให้ชาวต่างชาติได้รับทราบมากกว่านี้ก็น่าจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจภาพรวมทั้งประเทศไม่ใช่ภาคที่อยู่อาศัยอย่างเดียว
ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) (ORI) กล่าวว่า ถือว่าเป็นเรื่องที่ดีและเห็นด้วยที่รัฐบาลการขยายเพดานการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมจากเดิม 49% เป็น 75% เพื่อดึงดูดลูกค้าชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯไทยในบางทำเลหรือบางพื้นที่ ไม่ว่าจะเป็น กรุงเทพมหานคร พื้นที่อีอีซี. และเมืองท่องเที่ยวเช่น ภูเก็ต สมุย หัวหิน
ความเห็นดังกล่าว สอดคล้องกับ ดร.ชัยยุทธ ชุณหะชา ประธานเจ้าหน้าที่สายงานการเงิน บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (ANAN) ที่กล่าวว่า เห็นด้วยที่รัฐบาลจะขยับเพดานต่างชาติซื้อหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมสูงกว่า 49% เป็น 75% เฉพาะช่วงนี้ ชาวต่างชาติโดยเฉพาะจีน มีความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ไทยค่อนข้างมาก แต่ติดเพดานกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมที่กฎหมายกำหนดไว้สำหรับชาวต่างชาติต้องไม่เกิน 49%
“ผมว่าถ้ารัฐบาลขยายเพดานจริงก็จะส่งผลบวกทั้งอุตสาหกรรมและจะส่งผลดีไปยังภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศด้วย” ดร.ชัยยุทธ กล่าว
ขณะที่ ดร.ยรรยง ไทยเจริญ รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุด Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) กล่าวให้ความเห็นว่า การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัยในไทยได้ง่ายขึ้น ไม่ว่าจะผ่านไทยแลนด์ อิลิท หรือ จะมีการปรับแก้กฎระเบียบ หรือกฎหมายที่เป็นอุปสรรคนั้นนอกจากจะช่วยกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรงแล้ว ยังช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมด้วย
อย่างไรก็ตาม มองว่า ในปี 2563 นี้โดยรวมด้านยอดขายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ติดลบ 14% สำหรับราคาขายห้องชุดในคอนโดมิเนียมนั้น ถึงแม้ผู้ประกอบการเจ้าโครงการจะแข่งจัดโปรโมชั่น แต่ก็ยังมองว่า ราคาที่ขาย ยังไม่ถึงระดับต่ำสุด (Bottom) กล่าวคือ ราคายังลดลงได้อีก
ส่วนภาพโดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 จะฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ผู้บริโภคหันไปซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบที่อยู่รอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น ส่วนหนึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากการลงทุนภาครัฐในโครงการรถไฟฟ้าทำให้การเดินทางเข้าและออกนอกเมืองสะดวก เทรนด์ของตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคากลางๆยังมีความต้องการของกลุ่มผู้บริโภค เห็นได้จากผู้ประกอบการที่วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่มีราคาขายต่อหน่วยที่ถูกลง และเชื่อว่าการแข่งขันของตลาดผ่านกิจกรรมการตลาดหรือการจัดโปรโมชั่นยังรุนแรงต่อเนื่องเพื่อระบายสินค้าที่เหลือขายหรือสต็อกคงค้างที่มีเป็นจำนวนมาก
