คลังปรับวิธีประเมินราคาคอนโดใหม่ให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจและตรงกับราคาตลาดมากขึ้น

เมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม 2563 ที่ผ่านมา นายสันติ พร้อมพัฒน์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง รักษาราชการแทน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ได้ลงนามในกฎกระทรวง เรื่องการกำหนดราคาประเมินห้องชุดและการจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุด พ.ศ.2563 ซึ่งมีการปรับหลักเกณฑ์การประเมินราคาคอนโดใหม่ที่จะใช้ในปี 2564 มีผลให้ราคาประเมินสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจในขณะนั้นๆและตรงกับราคาตลาดมากขึ้น โดยที่อาศัยหลายปัจจัยร่วมกัน ได้แก่

(1) ทำเลที่ตั้ง

(2) คุณภาพอาคารชุดและห้องชุด

(3) สิ่งอำนวยความสะดวก

(4) สภาพแวดล้อม

(5) การใช้ประโยชน์ของอาคารชุด

(6) รายละเอียดภายในห้องชุด

ซึ่งที่ผ่านมากรมธนารักษ์จะมีการปรับบัญชีราคาประเมินทุก 4 ปี ส่งผลให้ราคาประเมินที่ผ่านมาจะต่ำกว่าราคาตลาด จากการประกาศใช้กฎกระทรวง การกำหนดราคาประเมินห้องชุดและการจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุด พ.ศ. 2563 ได้ระบุไว้ว่า ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลราคาตลาดหรือมีแต่ไม่เพียงพอที่จะใช้ประเมินราคาได้ ให้ใช้วิธีการประเมินอย่างหนึ่งอย่างใดหรือหลายวิธีการประกอบกันดังต่อไปนี้ ทั้งนี้ เพื่อให้ได้มาซึ่งราคาประเมินห้องชุดที่สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจในขณะนั้น

(1) วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด
“วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด” หมายความว่า วิธีการประเมินราคาห้องชุด โดยนำข้อมูลราคาตลาด ของห้องชุดในบริเวณใกล้เคียงมาเปรียบเทียบกัน หรือใช้ข้อมูลตัวแทนของห้องชุดเป็นข้อมูลราคาตลาด และอาจนำปัจจัยที่สำคัญต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อราคาห้องชุดมาวิเคราะห์เพื่อกำหนดราคาประเมิน ห้องชุดนั้น

(2) วิธีรายได้
“วิธีรายได้” หมายความว่า วิธีการประเมินราคาห้องชุด โดยพิจารณาจากศักยภาพ ในการสร้างรายได้ของห้องชุดนั้นแปลงมาเป็นมูลค่า โดยใช้วิธีคิดผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization Method) ซึ่งเป็นการประมาณการจากรายได้และค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น หรือวิธีคำนวณ มูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Method) ซึ่งเป็นการประมาณการรายได้สุทธิจากทรัพย์สินในอนาคตตลอดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน และคิดลดกลับ เป็นมูลค่าปัจจุบัน

(3) วิธีต้นทุน
“วิธีต้นทุน” หมายความว่า วิธีการประเมินราคาห้องชุด โดยพิจารณาจากผลรวมของมูลค่าที่ดิน และมูลค่าสิ่งปลูกสร้างซึ่งหักค่าเสื่อมราคาสิ่งปลูกสร้างแล้ว โดยการประเมินราคาที่ดินให้ใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด และการประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างอาจใช้วิธีการเปรียบเทียบจากอาคารลักษณะเดียวกัน(Comparative Unit Method) วิธีคิดต้นทุนแบบแยกส่วน (Unit – in – Place Method) หรือวิธีการถอดปริมาณงานก่อสร้าง (Quantity Survey Method)

ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลราคาตลาดหรือมีแต่ไม่เพียงพอที่จะใช้ประเมินราคาได้ ให้เลือกใช้วิธีการ
ประเมินตาม (1) ก่อน ถ้าไม่อาจใช้ได้ ให้เลือกใช้วิธีการประเมินตาม (2) หรือ (3) ตามลำดับ

หลังจากมีประกาศวิธีประเมินราคาคอนโดใหม่แล้วจะส่งผลให้คนที่ต้องการขายคอนโดอาจจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นนั่นเอง ใครที่มีแผนจะซื้อหรือขายคอนโดในปีหน้าจึงต้องวางแผนค่าใช้จ่ายให้ดีนะคะ

ที่มา: ราชกิจจานุเบกษา

FazWaz News

Share
Published by
FazWaz News

Recent Posts