“ราคาประเมินคอนโด” กำลังจะเปลี่ยนไป!
เราจะเห็นได้ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น จะมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลาไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดต่างก็มีการปรับราคาประเมินกันอย่างรวดเร็วและยิ่งตอนนี้ได้มีกฎหมายใหม่ออกมาเกี่ยวกับราคาประเมินทรัพย์สิน(ที่ดินสิ่งปลูกสร้างและคอนโด) ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนี้จะอยู่ที่ว่าใครจะเป็นคนทำราคาประเมินใหม่และวิธีการคิดภาษีหรือค่าโอนที่ดินและคอนโดใหม่ วันนี้ Fazwaz ก็มีเคล็ดลับดีๆ มาบอกกันว่าปัจจุบันราคาประเมินคอนโดมีความเกี่ยวข้องอะไรกับคนที่ครอบครองซื้อหรือขายคอนโดและในอนาคตการเปลี่ยนแปลงนี้จะส่งผลกระทบอะไรกับเราบ้าง ไปติดตามกันเลยคะ
1. ราคาประเมินมีกี่แบบ โดยทั่วไปราคาประเมินที่ดินสิ่งปลูกสร้างและคอนโดจะมี 2 ประเภทหลักๆนั่นก็คือ
1.1 ราคาประเมินราชการ ก็จะเป็นกรมธนารักษ์เป็นผู้ดูแลแต่อีกหน่อยจะเปลี่ยนเป็น“คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ” ซึ่งจะรับผิดชอบในการทำ“บัญชีราคาประเมินใหม่” เพื่อเก็บเอาไว้ใช้ในการคิดคำนวณค่าธรรมเนียมหรือภาษีต่างๆเกี่ยวกับที่ดินและคอนโดเวลาจดทะเบียนกับกรมที่ดิน
1.2 ราคาประเมินของเอกชน มี 2 กลุ่มใหญ่ๆคือ
• ธนาคารพาณิชย์เพื่อประเมินการปล่อยสินเชื่อหรือคำนวณมูลค่าหลักประกันโดยธนาคารจะใช้ข้อมูลจากหลายด้านเช่นราคาที่ซื้อขายกันในตลาด ราคาที่ธนาคารปล่อยกู้ล่าสุด ราคาประเมินของราชการ แล้วหาค่าเฉลี่ยโดยประมาณ
• บริษัทประเมินราคาสินทรัพย์เช่นCBRE, American Appraisal เพื่อการทำวิจัยหรือเพื่อตั้งราคาซื้อหรือขายที่ดินแปลงใหญ่ๆหรือราคาสูงๆหรือที่มีการเปิดประมูลราคากัน
2. จะซื้อคอนโดราคาประเมินเกี่ยวข้องยังไงและบัญชีราคาประเมินใหม่จะกระทบอะไรกับเราบ้าง ถ้าเราจะซื้อคอนโดราคาประเมินคอนโดจะมีผลกระทบกับเงินในกระเป๋าเราอย่างแน่นอนหรือเกี่ยวข้องกับเราในเรื่องต่อไปนี้ค่ะ
2.1 การจดจำนอง ถ้าเราจะกู้เงินมาซื้อจะต้องมีการจดจำนองราคาประเมินใหม่จะไม่กระทบกับการจำนองไม่ว่าปัจจุบันหรืออนาคตเพราะการคำนวณค่าธรรมเนียมจดจำนองนั้นธนาคารจะเป็นคนกำหนดไม่ได้คิดจากราคาประเมินของราชการ
2.2 ค่าธรรมเนียมโอน เวลาเราจะจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่กรมที่ดินเราต้องเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์(2% ของราคาประเมิน) และค่าอากรแสตมป์(0.5% ของราคาประเมินหรือราคาจริงอย่างใดอย่างหนึ่งที่สูงกว่า) ซึ่งทั้งสองรายการนี้จะอิงกับราคาประเมินราชการ
3. ถ้าเรามีคอนโดอยู่แล้วราคาประเมินเกี่ยวข้องยังไงและบัญชีราคาประเมินใหม่จะกระทบอะไรบ้าง
3.1 ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พรบ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเริ่มใช้บังคับในปีพศ.2563 ซึ่งภาษีนี้จะอิงตามราคาประเมินราชการส่วนจะเสียหรือไม่และเสียเท่าไหร่นั้น ขึ้นอยู่กับว่าเราถือที่ดิน บ้านหรือคอนโดมากกว่า1 แปลง/ห้อง/หลังหรือเปล่า แต่ละแปลง/ห้อง/หลังราคาเท่าไหร่ ตัวอย่างเช่นถ้าเรามีบ้านหลังแรกแล้วและมีคอนโดใจกลางกรุงเทพ อีกห้องบ้านหลังแรกที่เรามีชื่อในทะเบียนบ้าน จะไม่ต้องเสียภาษีแต่คอนโดที่เรามีชื่อในโฉนดว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามเปอร์เซนต์ที่อิงกับราคาประเมิน ผลกระทบของบัญชีราคาประเมินใหม่ตามกฎหมายใหม่ที่แน่ๆคือ ถ้าเราต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเราน่าจะต้องเสียสูงขึ้นแน่นอน เพราะบัญชีราคาประเมินใหม่จาก“คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ” น่าจะสูงกว่าราคาประเมินปัจจุบันของกรมธนารักษ์แน่นอน
3.2 ขอสินเชื่อ เวลาเราจะเอาคอนโดที่เราเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แล้วไปขอสินเชื่อหรือใช้เป็นหลักประกันให้ธนาคาร เราจะต้องใช้ราคาประเมินของธนาคาร ดังนั้น เรื่องนี้จะไม่เกี่ยวกับราคาประเมินของราชการค่ะ
4. จะขายคอนโดราคาประเมินจะกระทบการขายอะไรบ้าง เวลาเราขายคอนโดราคาประเมินคอนโดจะมีผลกระทบกับเงินในกระเป๋าเราหรือเกี่ยวข้องกับเราในเรื่องต่อไปนี้
4.1 ค่าธรรมเนียมโอน ในกรณีของค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายและอากรแสตมป์ เราจะต้องเสียค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์อิงกับราคาประเมิน เหมือนกับกรณีตอนซื้อ หลักๆ คือเมื่อราคาประเมินน่าจะมีการคิดสูงขึ้นค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์พวกนี้ ก็น่าจะสูงตามไปด้วยซึ่งค่าใช้จ่ายพวกนี้เราอาจเจรจาให้ผู้ซื้อรับให้หมดก็ได้ แล้วแต่จะตกลงกัน
4.2 ภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่าย ถ้าเราขายคอนโดเราต้องเสียภาษีบุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายด้วย ซึ่งภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานี้จะอิงกับราคาประเมินด้วย
4.3 ภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าเราครอบครองคอนโดมาไม่ถึง 5 ปีและไม่ได้ย้ายทะเบียนบ้านเข้ามาในคอนโดเป็นอย่างน้อย 1 ปีเราจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ(3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริงแล้วแต่อันไหนสูงกว่า)
5.ราคาประเมินต่างจากราคาตลาดแค่ไหน โดยหลักราคาประเมินของกรมธนารักษ์ในปัจจุบันจะต่ำกว่าราคาประเมินของเอกชนและของราคาตลาดมากพอสมควร ในตอนนี้เรายังไม่รู้ว่าบัญชีราคาประเมินใหม่ของ“คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ” จะใกล้เคียงกับราคาตลาดจริงแค่ไหน ซึ่งเราต้องรอดูกันต่อไปในอนาคต
6.ราคาประเมินจะมีการเปลี่ยนหรือ Update บ่อยแค่ไหน ปัจจุบันราคาประเมินที่ใช้อยู่ยังเป็นของกรมธนารักษ์ ซึ่งใช้ตั้งแต่ปี 2559 ถึงปี 2562 แต่เมื่อ“คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ” มีบัญชีราคาประเมินใหม่ แล้วบัญชีราคาประเมินใหม่นี้จะเริ่มใช้แทนราคาประเมินของกรมธนารักษ์ และจะมีการประเมินใหม่ทุกๆ 4 ปีโดยให้เริ่มใช้ในวันที่ 1 มกราคมของปีที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินใหม่ในแต่ละปี
อย่างไรก็ตามถ้าเราเป็นบุคคลธรรมดาและอยากซื้อหรือขายคอนโดที่ดินให้ควรทำก่อนที่บัญชีราคาประเมินใหม่จะมีผลใช้บังคับ(ซึ่งน่าจะไม่เกินพฤษภาคม 2564) เพราะบัญชีราคาประเมินใหม่น่าจะทำให้เราเสียภาษีบุคคลธรรมดา ค่าธรรมเนียมการโอนภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์สูงขึ้นอย่างแน่นอน
